Structure d’Achat : Indivision vs SCI vs SARL de Famille

Contexte

Achat à deux (couple, 50/50), résidents UK. Le choix de la structure juridique a des implications importantes sur la fiscalité, la transmission, et l’accès au crédit.

Option 1 : Indivision (achat en nom propre)

Principe

Achat direct par les deux personnes, chacune propriétaire à 50%. C’est la structure la plus simple et la plus courante.

Avantages

• ✅ Simple, aucune structure à créer
• ✅ Accès au crédit plus facile (personnes physiques)
• ✅ Pas de frais de constitution ni de gestion
• ✅ LMNP possible directement

Inconvénients

• ❌ Règle de l’unanimité : toute décision (vente, travaux majeurs) requiert l’accord des deux
• ❌ Transmission : droits de succession classiques
• ❌ Peut créer des conflits en cas de désaccord ou séparation
• ❌ En cas de décès : le conjoint survivant n’est pas automatiquement protégé (dépend du régime matrimonial)

Recommandation

Pour un couple marié avec un régime matrimonial protecteur (communauté universelle, clause de tontine), l’indivision est souvent suffisante.

Option 2 : SCI (Société Civile Immobilière)

Principe

Création d’une société civile détenant le bien. Les époux sont associés (50/50 de parts).

Avantages

• ✅ Transmission facilitée : donation de parts sociales (abattements, démembrement)
• ✅ Protection du survivant possible via les statuts
• ✅ Gestion par un gérant (l’un des époux) sans unanimité pour les décisions courantes
• ✅ Flexibilité sur la répartition du capital

Inconvénients

• ❌ Frais de création (notaire ou avocat : ~1 500–3 000 €)
• ❌ Gestion administrative : assemblées générales, comptabilité, dépôt de comptes
• ❌ Crédit plus complexe : certaines banques réticentes pour les SCI (ou taux moins bons)
• ❌ Incompatible avec le régime LMNP (la SCI est une personne morale)
  • Sauf SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) mais cela change toute la fiscalité
• ❌ Pour la location meublée : la SCI à l’IR est en principe limitée à la location nue

⚠️ Point critique : SCI et location meublée

La SCI à l’IR ne peut pas exercer une activité commerciale (dont la location meublée). Si vous voulez louer en meublé (ce qui est quasi-indispensable en saisonnier alpin) :

• SCI à l’IR → location nue uniquement → pas optimal pour location saisonnière
• SCI à l’IS → permet la location meublée mais crée une double imposition à la revente

Conclusion : pour de la location meublée saisonnière, l’indivision en nom propre est généralement préférable.

Option 3 : SARL de Famille

Principe

Société à Responsabilité Limitée constituée exclusivement entre membres d’une même famille (conjoints, partenaires PACS, ascendants/descendants). Elle peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR) plutôt que l’impôt sur les sociétés, ce qui la rend fiscalement transparente comme une SCI ou une indivision.

C’est la structure souvent utilisée par des familles qui font de la location meublée tout en souhaitant une structure sociétaire.

Avantages

• ✅ Compatible avec la location meublée (activité commerciale) — contrairement à la SCI à l’IR
• ✅ Transparence fiscale à l’IR : les revenus sont imposés directement chez les associés (comme en indivision), pas de double imposition
• ✅ Responsabilité limitée aux apports (contrairement à l’indivision)
• ✅ Gestion souple : gérant désigné dans les statuts, pas de règle d’unanimité pour les décisions courantes
• ✅ Transmission facilitée : cession de parts sociales possible avec abattements
• ✅ Régime LMNP ou LMP applicable aux associés

Inconvénients

• ❌ Frais de création (statuts + enregistrement : ~1 500–3 000 €)
• ❌ Gestion administrative : assemblées générales annuelles, dépôt de comptes, comptabilité obligatoire
• ❌ Crédit potentiellement plus complexe : certaines banques préfèrent prêter aux personnes physiques (mais possible — la SARL peut emprunter ou les associés peuvent se porter caution)
• ❌ Condition familiale stricte : si un associé non-familial est introduit, la SARL perd le régime IR et bascule automatiquement à l’IS
• ❌ Plus complexe à gérer qu’une simple indivision

Conditions pour l’option IR

• Tous les associés doivent être membres de la même famille (conjoint/PACS, ascendants, descendants, frères et sœurs)
• L’option IR est valable 5 ans renouvelables (possible de la maintenir indéfiniment si conditions remplies)
• Option à formuler dans les statuts ou dans les 3 mois suivant la création

SARL de famille vs SCI — Différence clé

⚠️ Points de vigilance pour non-résidents UK

• La SARL est une entité juridique française : elle doit déposer ses comptes au greffe, tenir une AG annuelle, etc. — gérable depuis l’étranger mais pas sans effort
• Côté UK/HMRC : le traitement d’une SARL de famille française par HMRC peut être complexe. HMRC peut la traiter comme une société opaque (IS) ou transparente (IR) selon la classification des entités étrangères. Consulter un spécialiste franco-britannique est impératif.
• Le crédit immobilier au nom d’une SARL est possible mais plus rare — certaines banques exigent des cautions personnelles des associés

Conclusion sur la SARL de famille

C’est une option sérieuse, utilisée par de nombreuses familles faisant de la location meublée en montagne. Elle combine les avantages de la structure sociétaire (protection, gestion, transmission) avec la compatibilité LMNP. Elle est cependant plus lourde à gérer que l’indivision, et sa reconnaissance par HMRC doit être vérifiée précisément pour votre situation de résidents UK.

Recommandation pour votre projet

Comparatif rapide des trois options :

Pour votre situation (résidents UK, location meublée, pas de contrainte de temps) : → L’indivision en nom propre reste la solution la plus simple et la plus sûre pour démarrer.
→ La SARL de famille mérite d’être creusée si vous souhaitez une structure plus solide pour la transmission — mais elle nécessite un avis expert franco-britannique spécifique.

Indivision en nom propre (50/50) avec :

• Convention d’indivision pour organiser la gestion
• Testament ou clause de tontine pour protéger le conjoint survivant
• Régime LMNP pour la location meublée

💡 Consulter impérativement un notaire français ET un conseiller fiscal franco-britannique avant de décider. La situation de résidents UK peut créer des particularités (droit successoral anglais vs français, etc.)

Professionnels à consulter

• Notaire aux Gets ou Morzine (ou Paris avec expertise internationale)
• Avocat/Conseiller fiscal franco-britannique spécialisé expatriés
  • Exemples : Cabinet French Law (Londres), Simon Conn & Associates, Blevins Franks
• Expert-comptable (pour le LMNP)