Fiscalité UK — Obligations HMRC pour un Bien Immobilier en France

Vue d’ensemble

En tant que résidents fiscaux britanniques, vous devez déclarer à HMRC :

1. Les revenus locatifs de source étrangère
2. Les plus-values lors de la revente

La convention fiscale franco-britannique (signée en 2008) évite la double imposition.

1. Convention Fiscale France-Royaume-Uni

La convention prévoit que :

• Les revenus locatifs d’un bien immobilier situé en France sont imposables en France en premier
• Le Royaume-Uni accorde un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé en France
• Les plus-values immobilières sont également imposables en France en premier lieu
• Le UK peut aussi imposer mais crédite l’impôt français

En pratique : vous payez l’impôt en France, puis vous le déclarez au UK. Si le taux UK est plus élevé que le taux français, vous payez la différence au UK. Si le taux UK est plus bas, vous ne payez rien de plus au UK.

2. Revenus Locatifs (UK — Self Assessment)

Déclaration

• À déclarer dans votre Self Assessment annuel (SA100)
• Formulaire SA106 (Foreign income) pour les revenus étrangers

Calcul UK

• Les revenus nets de location française (après déduction des charges selon les règles françaises) sont intégrés dans votre revenu total UK
• Les dépenses déductibles en France sont généralement acceptées par HMRC
• Le crédit d’impôt français vient s’imputer sur l’impôt UK dû sur ces revenus

Taux d’imposition UK sur revenus locatifs

Pour des revenus locatifs de 40–70k€, si vous êtes en tranche Higher Rate (40%), et que vous avez payé ~0% en France (régime réel avec amortissements), vous pourriez devoir payer de l’impôt UK. À analyser précisément avec un conseiller.

3. Plus-Value à la Revente (UK — CGT)

Capital Gains Tax (CGT)

• La plus-value sur un bien immobilier étranger est soumise à la CGT
• Taux actuels (2024-25) : 18% (basic rate) ou 24% (higher rate) sur les immeubles
• Annual Exempt Amount : 3 000 £ (2024-25, fortement réduit depuis 2023)
• Crédit pour l’impôt français sur les plus-values déjà payé en France

Calcul de la plus-value UK

• Prix de vente converti en £ au taux du jour de la vente
• Moins : prix d’achat converti en £ au taux du jour de l’achat
• Attention : la variation GBP/EUR peut créer une plus-value UK même si le prix en € n’a pas bougé

4. Reporting — Non-Dom (si applicable)

Si l’un de vous bénéficiait du régime Non-Domiciled (Non-Dom) :

• Ce régime a été supprimé en avril 2025
• Plus d’impact pour les achats futurs

5. Planning Points

• S’assurer que le régime LMNP réel en France minimise l’impôt français (et donc réduit le crédit d’impôt UK, mais aussi réduit la base imposable globale)
• Conserver tous les justificatifs de dépenses (en euros ET en livres)
• Noter les taux de change à chaque transaction importante
• Utiliser les deux Annual Exempt Amount (un par personne)
• Anticiper la CGT lors d’une future revente

6. Professionnels UK à consulter

• Accountant spécialisé property / overseas income (ICAEW ou ACCA)
• Cabinets franco-britanniques :
  • Blevins Franks — spécialisé expatriés FR/UK
  • Siddalls
  • French Law

7. Ressources HMRC

• HS304 — Non-residents and investment income
• HS261 — Foreign Tax Credit Relief
• CGT on overseas property