Fiscalité Française — Propriétaires Non-Résidents

1. Taxe Foncière

  • Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier
  • Estimation pour un appartement 800k–1M€ aux Gets : ~1 500–3 000 €/an
  • Payable en octobre (ou mensualisation)
  • Pas d’exonération pour non-résidents

2. IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière

  • Dû si la valeur nette des actifs immobiliers français > 1 300 000 €
  • Pour les non-résidents : seuls les biens situés en France sont pris en compte
  • Barème progressif à partir de 800 000 € (mais seuil de déclenchement à 1,3M€)
Tranche netteTaux
0 – 800 000 €0%
800 001 – 1 300 000 €0,5%
1 300 001 – 2 570 000 €0,7%
2 570 001 – 5 000 000 €1%
> 5 000 000 €1,25–1,5%

Pour un bien à 900 000 € avec un emprunt de 400 000 € : valeur nette ~500 000 € → pas d’IFI.

3. Revenus Locatifs — Régime LMNP

La location meublée saisonnière relève du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Conditions LMNP

  • Recettes locatives < 23 000 €/an OU < 50% des revenus du foyer
  • (Au-delà : LMP, Loueur Meublé Professionnel — différent)

Régime Micro-BIC

  • Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% si classement meublé de tourisme)
  • Simple, pas de comptabilité
  • Optimal si charges réelles < 50% des recettes

Régime Réel (recommandé pour ce projet)

  • Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges copro, taxe foncière, amortissement du bien, ameublement, gestion locative, comptable…)
  • Amortissement du bien : ~3–4% par an sur la valeur hors terrain (très avantageux)
  • Peut générer un résultat fiscal nul ou négatif pendant de nombreuses années
  • Nécessite un expert-comptable (~500–1 500 €/an)

💡 Avec un bien à 900 000 € (terrain ~150 000 €, donc amortissement sur 750 000 €) : amortissement annuel ~25 000–30 000 €. Très souvent suffisant pour effacer le bénéfice fiscal.

Récupération de TVA (VEFA + para-hôtellerie)

Si la résidence propose des services para-hôteliers (réception, ménage, petit-déjeuner, linge) :

  • L’acheteur peut récupérer la TVA à 20% sur le prix du bien
  • Condition : s’engager à louer via le gestionnaire de la résidence pendant 9–20 ans (résidence de tourisme)
  • Sur 900 000 € TTC → récupération TVA ~150 000 € (énorme avantage mais contraintes importantes)
  • ⚠️ Si résiliation anticipée du bail commercial : remboursement TVA prorata temporis

4. Plus-Value à la Revente

Régime des plus-values immobilières des non-résidents :

  • Taux IR : 19% + prélèvements sociaux : 17,2% = 36,2% en théorie
  • Mais pour les résidents UE/EEE/UK (après accord post-Brexit) : taux réduit possible
  • Abattements pour durée de détention :
DuréeAbattement IRAbattement PS
< 6 ans0%0%
6–21 ans6%/an1,65%/an
22 ans100% IR1,60%
30 ans–100% PS

Exonération totale d’IR après 22 ans de détention, totale de PS après 30 ans.

  • Retenue à la source obligatoire : le notaire retient l’impôt lors de la vente
  • Un représentant fiscal accrédité peut être requis pour non-résidents (frais ~0,5% du prix)

5. Déclaration Fiscale Française

En tant que propriétaires non-résidents percevant des loyers français :

  • Obligation de déposer une déclaration de revenus française chaque année
  • Formulaire 2042 + 2042-C-PRO (LMNP réel) ou 2042 + déclaration 2031 selon régime
  • Date limite : mai/juin de l’année N+1

6. Contacts / Ressources